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大型房企首季销售齐创新高 万科大卖1502亿同比翻倍

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2017年一季度的楼市,调控愈紧,但大型房企均创造了有史以来的季度销售新高,甚至超过了火爆的2016年首季。

4月5日晚间,龙头房企万科公告显示,1-3月份公司累计实现销售面积988.2万平方米,销售金额1502.7亿元,同比去年一季度的752亿暴增近100%。

当日,恒大、融创、绿城、世茂等房企亦公布首季销售业绩,均实现大幅增长。

在调控频密的一季度,是什么让房企的销售不降反增?多位房地产业内人士指出,一季度调控虽严,但市场中充斥着买涨不买跌的恐慌性心理,也有许多购房者担心资格被限提前入市,导致需求大增。

而在房企这一面,如万科、融创、中海外等对全年市场判断并不乐观,不排除在一季度和上半年加紧出货;此外,房地产销售存在滞后效应,一季度数据部分反映的是去年年底的状况。

自去年10月份进入新一轮调控以来,各地楼市热度不减,引得3月下旬开始调控史无前例地加码,超过了2011年的力度。在这种高压之下,叠加信贷收紧,一季度已至高位的楼市,或将在二季度迎来下行。

一季度的楼市“怪象”

2016年四季度以来,已有40多个城市出台了房地产调控政策。亿翰智库根据调控力度不同将各城市进行分类,其中北京、杭州、厦门等城市排在前列,调控没有最严,只有更严。

以北京为例,“认房又认贷”,二套房首付比例提高至60%-80%,几乎完全“去杠杆”,投资性需求彻底被打压。

更多三四线城市/县级市也加入调控行列,如环京的香河、固安、涿州。部分城市还推出“限售”手段。比如广州拿到房产证两年后才能卖,该政策在过往调控中几乎没有出现过,目前已有青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京出台了“限售”。

然而在如此严厉的调控之下,一季度主流房企仍然实现了逆天的销售,万科同比暴增100%并非个案。其他已公告业绩的如融创一季度实现合约销售金额455.0亿元,同比增长81%;1-3月恒大累计合约销售金额约1069.3亿元,同比增长近50%。

另据亿翰智库数据,碧桂园一季度销售金额近1500亿元,同比大增239%;新城、鲁能也不甘示弱,同比增速均在90%以上。

伴随各家房企的销售大增,2017年一季度,房企各梯队门槛值也快速提高,TOP10门槛值同比增长超60%,达到331亿元。

而在房企逆天销售的背后,出现了房价越高,需求越猛的现象。一季度各大城市房价未见明显下跌,甚至北京、广州等地还在上涨,但购房需求却愈发猛烈。

亿翰智库指出,一季度热点城市供给有限,去化周期短,这些城市的房地产投资被认为是价值投资,加之购房者“买涨不买跌”的投资心理,导致需求越来越猛。

这种现象在部分城市表现得更加明显。以广州为例,一向温吞的广州在今年一线城市中表现最为抢眼。阳光家缘数据显示,2017年一季度,广州一手楼网签成交28818套,同比上升28.79%;一手住宅网签均价为16863元/平方米,同比上涨6.97%。

这种态势还在延续。上周(2017.03.27-2017.04.02)广州全市共网签一手住宅5893套,环比上升82.11%,成交均价17879元/平方米,环比上涨8.38%。

二季度或迎降温

经历了一季度的狂欢之后,房地产市场在自发调整、以及调控加码下开始逐渐改变,尤其是在调控最严的北京。

国信证券分析师余晶晶指出,从2017 年前两个月的数据来看,全国商品房销售面积累计同比增长25.1%,主要得益于三、四线城市的销售增长。而30 大中城市商品房成交面积持续负增长,1 月份同比-36.3%,2月份为-4%。

从历史来看,三、四线城市的销售和价格同比增长一般同步或者略滞后于一、二线城市。30 大中城市的销量同比均在2016年3 月触顶;一线城市和二线城市的价格同比分别在2016 年9 月和11 月触顶,预计三、四线城市的增长也将在近期达到顶部。

开发商们对未来的判断也趋于谨慎。在3月底的业绩会上,融创中国董事长孙宏斌直言,他对接下来的市场非常悲观。

而万科总裁郁亮则预计,如果没有大的宏观金融货币环境变化,未来的房价走势应该趋于稳定,长期涨幅不应该高过居民收入增幅,短期来看则是有涨有跌,不再是单边上涨。

也就是说,房价暴涨的可能性在减小,而房价下跌的风险相比以前在增加。万科已经做好了准备,迎接有些城市可能到来的房价下跌。

从开发商的资金来源来看,2017年2月,房地产开发资金来源累计同比降至7%,去年全年为15.2%。自筹资金的比例从35%下降至30%,定金及预收款以及个人按揭贷款的比重也分别下降了2-3个百分点,国内贷款占房地产开发资金来源的比重达到21.8%,是自2015年以来的最高点。

这也就是说,房地产各项资金来源增速都出现明显下滑,仍然只能更多地依靠银行贷款。

但是,国信证券指出,由于2017 年货币政策整体转向稳健中性,M2 目标增速由13%下调至12%,而政府对于房地产开发贷款的监管将会更加严格。

而作为开发商最为重要的资金来源之一,2017 年前两个月,新增个人购房贷款占新增银行贷款的比重也已经下降至28%附近。该比例在2016年7月曾达到90%,11月和12月也分别达到62%和35%。

余晶晶认为,2017年房地产开发投资的资金到位情况将会进一步转差,预计房地产开发投资同比增速将从二季度开始持续下行。

郁亮指出,房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”,短时间对于控制房价过快上涨,建立一个合理预期是有效果的。

但长期来看,要稳定热点城市房价,还是要靠增加供应。和全国的情况不同,这些城市人口还在持续流入,新增需求依然旺盛。而且,这些城市增加供应也是完全可能的。记者 张晓玲 实习生 石钰

  文章来源: 21世纪经济报道 [微博]     责任编辑:母雅静  复制网址 打印 收藏   
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